文/樂居財(cái)經(jīng) 楊宏彬
【資料圖】
“2022年對(duì)于我們來說，是面臨生死考驗(yàn)的。”業(yè)績(jī)會(huì)上，中南建設(shè)董事兼總經(jīng)理陳昱含坦言去年公司經(jīng)營(yíng)上面臨的巨大挑戰(zhàn)。
4月25日，中南建設(shè)（000961.SZ）召開2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，公司董事長(zhǎng)陳錦石、董事兼總經(jīng)理陳昱含、副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總監(jiān)辛琦以及董事會(huì)秘書梁潔出席。
2022年，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額649.2 億元，銷售面積 543.2萬平方米，同比分別減少 67.1%和 63.0%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入590.4億元，同比減少 10.33%，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損91.7億元。
業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層談到了虧損的主要原因，主要包括，由于市場(chǎng)下行，去化犧牲了部分利潤(rùn)；增加計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備以及費(fèi)用開支與營(yíng)收降幅不配。
雖然面臨虧損，但中南建設(shè)也在努力維持良性發(fā)展，保證了境內(nèi)公開市場(chǎng)零違約。截止2022年末，中南建設(shè)有息負(fù)債 475.5 億元，比 2021 年末減少 147.2億元，全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入 595.8 億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 62.5 億元，持續(xù)保持正值。
主副業(yè)務(wù)受沖擊，提質(zhì)增效降成本
財(cái)報(bào)顯示，2022年中南建設(shè)的營(yíng)收主要來源三塊業(yè)務(wù)，即房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、酒店及其他業(yè)務(wù)。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是中南建設(shè)最主要的收入來源，其次是建筑施工。放在整體市場(chǎng)來看，這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)在2022年是受沖擊最嚴(yán)重的，這也意味著中南建設(shè)的經(jīng)營(yíng)勢(shì)必會(huì)受到影響。
期內(nèi)，中南建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收為502.57億元，較去年同期下滑10.33%；建筑施工業(yè)務(wù)營(yíng)收為94.78億元，同比下滑62.31%。主副業(yè)務(wù)營(yíng)收的下滑，導(dǎo)致了中南建設(shè)整體營(yíng)收的下滑。
因?yàn)闃I(yè)務(wù)規(guī)模的收縮，中南建設(shè)的營(yíng)業(yè)成本也有所減少，但降幅不及營(yíng)收，這也成為中南建設(shè)最終凈利潤(rùn)下滑的原因之一。如房地產(chǎn)開發(fā)成本為495.83億元，同比降低0.94%；建筑施工的成本為105億，同比降低55.28%，且高于業(yè)務(wù)收入，公司 2022 年綜合毛利率-0.09%，同比下降 10.12%。
另一方面，中南建設(shè)2022年進(jìn)行了計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備金額合計(jì)35.35億元，計(jì)提減值導(dǎo)致公司2022年度合并報(bào)表利潤(rùn)總額減少35.35億元。
不過，從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，中南建設(shè)未來的業(yè)績(jī)是有增長(zhǎng)動(dòng)力的。截止2022年末，中南建設(shè)的已售未結(jié)資源為1128.5億元，是2022年?duì)I收3倍；合約負(fù)債為1164.2億元。
按照目前的經(jīng)營(yíng)安排，中南建設(shè)現(xiàn)有項(xiàng)目2023年計(jì)劃開工面積81萬平方米，竣工面積1,088萬平方米，比2022年增加47%。
陳昱含同樣在業(yè)績(jī)會(huì)上表達(dá)了未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的信心，其談到，2022年的虧損實(shí)際上是公司在行業(yè)劇烈調(diào)整底下的短期表現(xiàn)，2022年公司已經(jīng)做出了充分計(jì)提減值，2023年將不再需要進(jìn)一步的增加計(jì)提存貨的跌價(jià)準(zhǔn)備和壞賬的準(zhǔn)備。考慮到市場(chǎng)正逐步回暖，相信中南2023年的銷售金額會(huì)好于2022年；以及預(yù)計(jì)公司竣工面積較去年增長(zhǎng)，公司有信心扭虧為盈。
去年一整年購(gòu)房者信心持續(xù)萎靡，導(dǎo)致了房企營(yíng)收下降。而購(gòu)房者之所以對(duì)市場(chǎng)信心不足，是因?yàn)榉科箢l頻暴雷之后帶來的無法或延期交付。
面對(duì)市場(chǎng)的沖擊，中南建設(shè)依舊堅(jiān)持以保交付為主旋律，地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計(jì)完成7.2萬套房屋交付，建筑履約交付面積357萬平方米。
當(dāng)土地和人口紅利褪去，從前房地產(chǎn)行業(yè)的粗放式增長(zhǎng)再不適用，今年已有多家房企提出了降本增效，向管理要紅利的觀點(diǎn)。
中南建設(shè)在期內(nèi)亦是嚴(yán)格控制支出。2022年公司銷售費(fèi)用18.2億元，同比下降21.2%，管理費(fèi)用22.7億元，同比下降34.8%，利息支出54.3億元，同比下降20.3%。
展望2023年， 陳昱含用了4句話來總結(jié)中南建設(shè)的發(fā)展：把握時(shí)機(jī)，休養(yǎng)生息，力保交付修復(fù)利潤(rùn)。
謹(jǐn)慎投資，穩(wěn)住現(xiàn)金流
把安全放在首位，是當(dāng)下房企們的共識(shí)。深度調(diào)整之下，穩(wěn)住現(xiàn)金流更為重要。
出于謹(jǐn)慎，中南建設(shè)2022年內(nèi)并未新增項(xiàng)目。早在去年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，陳昱含就明確表示，中南建設(shè)要繼續(xù)舍棄一些利益，包括規(guī)模、利潤(rùn)等，把一切不必要的支出和業(yè)務(wù)砍掉，只專注于地產(chǎn)和建筑主業(yè)，在現(xiàn)金流危機(jī)緩解之前，不會(huì)兼顧其他。同時(shí)，中南建設(shè)也在“修枝剪葉”，年內(nèi)出售了9家子公司，進(jìn)一步保證資金充裕。
受益于此，2022年中南建設(shè)的投資現(xiàn)金流已經(jīng)回正，為14.39億元，同比增長(zhǎng)148.2%。
其中，處置子公司及其他營(yíng)業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額為5.94億元，同比增長(zhǎng)260.9%；投資支付的現(xiàn)金為16.07億元，同比下降67.22%；構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金為20.94億元，同比減少46.68%。
“縮表不代表躺平，我們?cè)诜此己蜋z討當(dāng)中，挖掘中南獨(dú)特的發(fā)展軌跡，包括我們?cè)谀芰Φ姆A賦和業(yè)務(wù)的可能性。” 陳昱含表達(dá)對(duì)于當(dāng)下縮表的看法。而至于未來有沒有投資計(jì)劃，她表示，目前公司仍存在經(jīng)營(yíng)壓力，在投資拿地方面會(huì)采取慎之又慎的原則，在融資局面全面好轉(zhuǎn)的情況下，才有可能新增或考慮一些拿地的機(jī)會(huì)。
經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流方面，中南建設(shè)已經(jīng)連續(xù)5年保持正值，2022年錄得經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為65.53億元。管理層表示，2023年公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流仍會(huì)優(yōu)于2022年。
債務(wù)方面，中南建設(shè)年內(nèi)降債成果顯著，期末有息負(fù)債 475.5 億元，比 2021 年末減少 147.2億元。具體有息負(fù)債包括銀行貸款、非銀貸款及債券，其中銀行貸款是最主要的融資渠道，期末融資余額為276.6億元；其次為非銀機(jī)構(gòu)貸款，期末融資余額為137.3億元；最后為債券等融資工具，期末融資余額為61.7億元。
截止2022年末，中南建設(shè)所持的貨幣資金為137.46億元，一年內(nèi)需償還的短債是232億元，短期內(nèi)仍存在一定的償債壓力。
年內(nèi)，中南建設(shè)穩(wěn)住經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，也在設(shè)法拓寬融資渠道。其曾與華融和江蘇資產(chǎn)等AMC達(dá)成合作。年末，助力房地產(chǎn)融資的“三支箭”射出，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)探討通過中債增進(jìn)公司增信支持民營(yíng)房企發(fā)債融資，中南建設(shè)位列試點(diǎn)房企名單之中。
陳昱含則表示，中南的定增項(xiàng)目預(yù)計(jì)在下半年真正落地，目前公司將繼續(xù)與各家銀行緊密合作，做好項(xiàng)目層面的融資安排，同時(shí)利用好各類保交付的政策性資金，確保兌付形勢(shì)不劣化。
相關(guān)公司：中南建設(shè)sz000961,中南
